Ismerkedjünk meg a kulcsfogalmakkal!
Bérbeadó, bérlõ, bérelt dolog/bérlemény, bérleti díj - tulajdonképpen e néhány szóval leírható a bérlet lényege.

Mi a szerzõdés tartalma? A bérleti szerzõdés alapján a bérbeadó a bérleményt a bérlõ használatába adja. Ellenszolgáltatásként a bérleti díjat fizeti a bérlõ.

Van-e valamilyen követelmény a bérelt dologgal szemben? Elengedhetetlen, hogy a bérlemény a bérlet egész tartama alatt szerzõdésszerû használatra alkalmas legyen. A mi konkrét példánkban: ha a bérlõ kávéházat kíván üzemeltetni, akkor legyen víz, villany, a bérlemény feltétlenül meg kell feleljen a különféle egészségügyi elõírásoknak. További követelmény, hogy harmadik személynek ne legyen olyan jogosultsága a bérelt dologra vonatkozóan, ami a bérlõt a használatban akadályozza, vagy zavarja: a legegyszerûbb: ne legyen másnak bérleti joga a dologra! Ezt úgy nevezzük, a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérlemény a szerzõdésszerû használatra alkalmas legyen.

Mit tehet a bérlõ, ha ez nem valósul meg maradéktalanul? A bérlõ egyetlen lehetõsége, hogy azonnali hatállyal felmondja a bérletet. (Mint szavatossági jog, a bérlõt a felmondás joga illeti meg.)

Megismertünk tehát egy garanciális elemet, ami a bérlõ számára fontos. Van olyan szabály, ami a bérbeadót védi a bérlõvel szemben? Igen, a bérlõ felel minden olyan kárért, ami a szerzõdésellenes, vagy rendeltetésellenes használat miatt következett be.

Mit tehet még a bérbeadó? Lehetõsége van arra, hogy ellenõrizze a használatot. Ha azt tapasztalja, hogy rendeltetésellenes a használat, követelheti a megszüntetését és a már bekövetkezett kárának a megtérítését. Ha mindez nem lenne célravezetõ, akkor végsõ esetben neki is megvan az a lehetõsége, ami a bérlõnek: azonnali hatállyal felmondhatja a bérletet és kártérítést követelhet.

Térjünk át a bérleti díj szabályainak vizsgálatára. Milyen szabályokat kell ezzel kapcsolatban szem elõtt tartani? A bérleti díj a bérlõ ellenszolgáltatása azért, hogy a bérleményt használja. A díj mértékét mindig a felek határozzák meg. Nagy szerepe van ebben a konkrét eset körülményeinek. Pl. egészen más a bérleti díja egy garázsnak, egy apartmannak ha ott szeretnénk tölteni két hetet, vagy ha csak egy vízibiciklit bérelünk egy órára a strandon. Ebben tehát a felek állapodnak meg. Azt is õk határozzák meg, hogy mikor jár a bérleti díj. Fõszabály szerint a bérleti díj idõszakonként elõre jár, de azt már a bérbeadó és a bérlõ dönti el, hogy ez minden hónap 5. napját jelenti-e, vagy még a folyó hónap utolsó napján kell a következõ díjat fizetni.

Mi történik akkor, ha a bérlõ a díjat nem fizeti, akár valamilyen rajta kívül álló okból? Ha esetleg a bérlõ elõre látja, hogy nem tudja a határidõt tartani, legjobb, ha ezt jelzi a bérbeadó felé. Persze a bérbeadónak megfelelõ új határidõt kell tûznie a bér megfizetésére, és egyidejûleg a bérlõt a határidõ elmulasztásának következményeire is. Ha nem egy jóhiszemû bérlõvel, hanem egy notórius nemfizetõvel van dolga a bérbeadónak, akkor következhet a bérlet felmondása.

Gyakran fordul elõ, hogy a bérlõk távozása után éri a bérbeadót az a meglepetés, hogy nagyobb összegû kifizetetlen számla maradt a bérlõk után? Mit tehet ilyenkor a bérbeadó? A bérbeadónak a bérlõk dolgain zálogjoga van a hátralékos bér és járulékai erejéig, vagyis joga van visszatartani a bérlõk vagyontárgyain mindaddig, amíg nem fizették ki a hátralékukat. Ez persze csak akkor lehetséges, ha egy szép napon a bérbeadó nem az üres lakást találja ott, bérlõk nélkül, hátrahagyott kifizetetlen számlákkal. Ha mégis, akkor meg kell próbálni felkutatni a volt bérlõk új lakóhelyét, esetleg munkahelyét és így érvényesíteni a követelést. (Ez persze roppant idõigényes, és nemritkán kétséges kimenetelû.)

Lehet valamit tenni az ilyen kellemetlen meglepetések ellen? Hogyan tudja egy jóhiszemû bérbeadó kiküszöbölni, hogy megkárosítsák? Gyakori a mindennapi életben, hogy a bérbeadó rögtön a szerzõdéskötéskor néhány havi bérleti díjat, vagy egy nagyobb összeget kér, úgymond kaucióként, hogy ilyen esetekre bebiztosítsa magát. Ez teljesen szokványos dolog, a bérlet megszünésekor aztán elszámolnak a felek. Így mindenkinek az az érdeke, hogy korrektül járjanak el egymással szemben. Természetesen ez az összeg visszajár, ha a bérbeadónak semmiféle követelése nincs a bérlõvel szemben.

Ki jogosult a bérlet megszüntetésére? Ezt bármelyik fél megteheti, de megszûnhet úgy is, hogy letelik a kikötött idõtartam. Pl. a nyaralás véget ért, a két hétre kibérelt apartmantba más bérlõ költözik.

Itt is a felek rendelkeznek a megszüntetés konkrét feltételeirõl? Igen, õk döntik el, hogy mennyi a felmondási idõ. Ez rendszerint 30 nap, de lehet akár 3 hónap is. Ezidõ alatt a bérlõ köteles lehetõvé tenni, hogy az új bérlõk a bérleményt megtekinthessék.

Mi történik azokkal a beruházásokkal, amiket a bérlõ eszközölt a bérleményben? Ezeket ugyebár nem tudja magával vinni, de az ingatlan értékét növelik. Elveszíti ezt a befektetését? Itt is a feleknek kell megállapodniuk, már akkor, mielõtt a bérlõ ezeket az értéknövelõ beruházásokat elvégzi. Hiszen könnyen meglehet, hogy a bérbeadó nem is járul hozzá az átalakításhoz, vagy csak azzal a feltétellel, hogy a bérlet megszünésekor az eredeti állapotot a bérlõ visszaállítja. Ha a bérbeadó eredetileg hozzájárult a beruházáshoz, és nem kötötték ki az eredeti állapot visszaállítását, akkor a bérbeadónak a bérlet megszünésekor meg kell térítenie annak értékét.